原罪高尔夫？雅居乐原乡旅游地产再调查

5月19日，国土资源部官方网站通报5起违法占地违规建设案，其中包括云南腾冲雅居乐置业有限公司违法占地、违规建设高尔夫球场案。

雅居乐地产就此事向观点地产新媒体回应称，公司已经就事件进行了解，腾冲项目该地块的土地用途为"生态公园"，项目收到政府通知后，已马上处理及时完成了整改。

在旅游地产项目开发中，高尔夫一直扮演着销售卖点的角色。而此次腾冲球场整改遭遇也再度引发市场关注雅居乐重点布局，已入市半年腾冲原乡旅游地产项目的表现。

再涉高尔夫违建

根据5月19日公布的国家发改委和国土资源部联合通报，云南腾冲雅居乐置业有限公司在2013年8月改变曲石生态旅游度假小镇建设内容建设高尔夫球场，占地792.8亩，其中耕地585.6亩。

通报指，2014年5月初，在云南省、保山市、腾冲县三级政府督促下，云南腾冲雅居乐置业有限公司对高尔夫球场进行了整改，铲除果岭、发球台和球道，填埋沙坑，切断球场供水系统，植树绿化，消除了高尔夫球场特征。当地国土资源主管部门正在履行行政处罚程序。

雅居乐地产回应表示项目已完成了整改，但其称"该地块的土地用途为'生态公园'"，这一解释显然与国土部指其违法占用耕地有所出入。

按通报表述，雅居乐腾冲项目是此次全国高尔夫球场清理整治工作处理的典型案例。

事实上，此次案件并非雅居乐地产首次陷入高尔夫球场违建危机。2012年5月，雅居乐海南清水湾被质疑违反国土部禁令建设高尔夫球场及高尔夫组团洋房及别墅，其后雅居乐地产回应称该球场为代经营，并非公司所有。

2012年8月，雅居乐白鹭湖项目曝"违法建设高尔夫球场、违规修建独栋别墅及违法征地"，遭惠州市政府部门查处。

由此可见，高尔夫球场一直是雅居乐地产旅游项目设想的销售卖点之一。此次腾冲原乡项目重蹈覆辙，高尔夫球场再次遭遇整改，也连带引起市场好奇，入市半年的原乡项目目前销售现状未来前景如何？

入市半年销售成谜

截至目前，腾冲雅居乐原乡的网络信息中，不少仍带有"36洞的高尔夫球场位于柱状节理地质奇观"、"高尔夫球场2013年10月底竣工完成"等字样。不过项目销售人员则对该等信息不予回应，表示对销售没有影响。

据了解，雅居乐原乡目前在售一期56-162㎡高层一至四房单位，带装修售价6300-7000元/平，35万/套其，165-339㎡低密度住宅，价格区间10000-20000元/平，最低175万/套。销售人员称，这些在售的都是一期货量，其中"大户型单位销售会慢一些。"

资料显示，雅居乐原乡项目规划面积3万余亩，可建筑面积9000余亩，计划投资200亿元，首期房源约2400套。2013年11月23日项目正式开盘，雅居乐官方指称首批推出的200余套房源当日售罄，销售金额3亿元。

不过，自项目开盘后，原乡项目的销售进展则再无相关数据披露。熟悉腾冲旅游地产的当地市场人士则称该项目销售情况并不太理想，"小户型有去化，但是大户型比较难走量，而且一期2000多套货量规模比较大，一旦销售不力就容易拖慢节奏甚至滞销，就算开盘当天200多套售罄也只是占10%。"

当地市场人士介绍，雅居乐原乡项目目前在腾冲面临的市场压力还包括同类型产品和价格的竞争。据了解，腾冲县近几年已引进了北京世纪金源集团、云南红塔集团、深圳华隆集团、云旅集团等20多家企业，达成了19个旅游重点建设项目协议。

并非全国的"腾冲"

数据显示，腾冲旅游地产市场当前呈现有盘量大、房源多、同质化、价格低的特点，"腾冲的旅游地产项目占地面积大多都是超千亩甚至上万亩，加上腾冲不限高层洋房建设，整体房源大。"

"同等地理位置、景观资源条件下，产品同质化比较严重，基本每个项目主力都是洋房、低层别墅，有项目售价只要3000-4000元/平，而且加上丽江、版纳的旅游项目，现状已经不是产品竞争，而是板块竞争了。"市场人士如是表述。

据了解，之前腾冲在售的世纪城项目，洋房售价4730元/平起，双拼别墅、独栋别墅均价750-8500元/㎡。另外三个在售项目处奥宸纳帕溪山公寓均价达到6000元/平外，自在山居和香槟庄园低价可至4000元/平。

在此次情况下，或许当年土地成本的低廉才是雅居乐进入腾冲的最大原因。据其2013年报，雅居乐云南腾冲土地面积储备234.8万平方米，楼面地价仅为155元/平，如此地价成本在开发中几乎可以忽略不计。

但低成本后，旅游地产仍然存在资金回笼慢的制约。根据腾冲市人民网站信息，雅居乐原乡项目2013年一期总投资计划为20个亿，投入与首推销售3亿元的对比仍有较大差距，而该项目总投资则高达200亿元。

据了解，雅居乐首次和腾冲结缘，始于2011年。2011年，雅居乐与腾冲县达成合作协议，决意打造大型旅游地产。彼时，此举被业内解读为雅居乐冀望在腾冲复制海南清水湾，但作为偏处西南一隅的内陆小城，腾冲的自然景观优势在海南四季如春的吸引力和便利交通和消费面前恐怕仍然逊色。

曾有熟悉雅居乐的业内人士如此评价，"清水湾是全国的清水湾，但腾冲并非全国的腾冲。"