王健林：投资伦敦地块比北京便宜

消息一经传出便在业内外再度引起轩然大波：万达的财务模型能否支撑屡创新高的投资规模？是打肿脸充胖子？还是盲目扩张？面对种种猜测和质疑，万达集团董事长王健林表示："总投资不等于当年投资额"、"投资伦敦是万达捡了一个大便宜！"

楼面价仅为周边项目售价1/15

记者：拿下这个地块花了多少钱？

王健林：买地的价格只有9000多万英镑。地上的10.3万平米，加地下的局部配套设备，总投资7亿英镑。

记者：和北京相比，这块地贵还是便宜？

王健林：和北京相比便宜多了！周边的房子平均售价在14000-15000英镑/平米，假如这个房子全部销售，实际上楼面价就是售价的14/1-1/15，这在国内是根本无法想象的。

公寓项目在伦敦极其好卖，因此政府严格限制公寓销售，我们最终也只能出售6.3万平米的公寓，其余部分做酒店或者办公。

我们测算过6.3万平米的公寓，按照单价14000英镑销售计算，可以收回9亿英镑左右，按照15000英镑/平米计算，就接近收回10亿英镑。即使销售再便宜点，收入也将大大超过项目总投资额。项目开发完需要3-4年的时间。开发结束后，实际上等于"白赚"一个酒店。这个事情就是放在北京、上海也是很不容易实现的，两栋楼卖掉一个就能白赚一个酒店，不敢想象。

记者：前期需要支付多少钱启动这个项目？

王健林：大概2亿英镑就可以将项目启动，1亿英镑支付地价，再拿1亿做启动。如果这2亿英镑我们一半靠融资，万达只需要10个亿人民币就能启动。万达在这笔投资上捡了大便宜。

记者：谁促成了这笔交易？

王健林：万达很早就在纽约和伦敦成立了办事处，并且聘请了具有当地资源的外籍员工。伦敦项目就是万达投资部的一名外籍员工，之前在爱尔兰联合银行工作，了解到银行有一笔处理的资产包，已经委托拍卖公司在40天后将这个项目进行拍卖，如果能在拍卖前迅速决策，则可以给出较低的价格。一旦进入拍卖程序，在伦敦的市场上最终的楼面价肯定不止于此。得到消息第二天，我们就派人前往伦敦求证，然后在独家谈判的期限内马上确定合作，一开始对方开价是要高于最终价格，后来经过谈判压缩了一部分。

记者：投建超豪华酒店和收购圣汐游艇公司有关联吗？

王健林：二者并没有必然联系。

"腰斩"收购美国AMC院线

记者：去年采访你的时候，你说过收购AMC没有溢价问题，而且价格有相当大的折扣，具体数字当时不便对外透露，现在能透露了吗？

王健林：当时对方开价14亿美元，我们还价10亿美元，最高出到了11.5亿美元，对方不同意，坚持要12.5亿美元，僵持不下，我们就宣布放弃了。一年以后，2011年美国经济开始急剧下滑，此外AMC旗下的基金到了8年，必须要赎回，面对压力只好又重新找上门，再谈判出价，万达拥有了较大的议价权，以7亿美元咬下来。

记者：谈谈AMC的经营情况吧。

王健林：2012年已经可以看到美国经济复苏的痕迹，房地产、零售业都在不同程度地增长。去年，美国票房的增长也很明显，AMC同比2011年增长了10%以上，在美国这种成熟市场环境之下，这种增幅很难得。万达的激励制度提出允许2012年亏损2700万美元，但是没想到去年盈利5000多万。从今年来看，未来的情况将会一年好过一年。

记者：万达院线和AMC未来的上市计划如何？

王健林：首先看万达院线的进展情况，IPO重启到目前还没有明确时间表，万达文化产业目前是全亚洲最大的，占据了国内近两成的份额，我相信IPO重启之后，这种优质资源是较易被接受的。当初为什么没有把AMC装进院线一起申报呢？因为我之前对于AMC的盈利估计比较悲观，我们原计划2015年才能达到装入院线资产包的目标值，但没有想到它去年就开始盈利，未来再根据监管部门和股东意见来评估。如果到时候意见一致，可以给老股东一些优惠折扣，如果他们不同意，AMC目前是很优质的公司，直接可以到香港去上市。

记者：万达未来海外投资策略如何？

王健林：万达未来8-10年在境外10个主要城市建立万达酒店，原则上都会采用开发投资酒店这种模式，而不是单纯的买酒店。

项目总投资不等于当年投资

记者：去年投资26亿美元，今年又是10亿英镑，今年下半年还要在全国做多个项目，很多人质疑，万达哪来这么多钱？

王健林：简单地把我们公布的资金数目叠加是一种误读。以AMC的26亿美元计算，是这个项目总额，我们自己掏的现金实际上只有7亿，再承担了这个公司19亿的债务。这次的10亿英镑，包括并购圣汐游艇的3.2亿英镑，其中我们自己出一半，再融资50%，这部分融资很容易实现。

记者：有媒体报道称，万达官网的数据显示，今年投资项目接近40个，资金投入在2000亿元以上，万达可能面临资金紧缺，是这样吗？

王健林：万达去年开始宣布进入文化旅游投资，规模都较大，而且已经宣布了好几个，接下来还有一系列城市在推进。外界人士只是把这些项目总投资简单相加得出万达今年投资2000多亿，然后产生质疑投资高风险。我想说，总投资不等于当年投资，我们宣布的总投资是从项目开始到结束的总额。

记者：每个万达城的启动资金大约需要多少？

王健林：每个项目的注册资金大约在30亿-40亿，包括买地和8亿-10亿的启动资金。而项目当年的投资并不完全由万达自掏腰包，主要由三部分构成，自己拿35%-40%的注册资金，银行融资约30%，剩余靠预售款收入解决。